Avec seulement quelques centres intégrés à Abidjan, le marché ivoirien du commerce moderne dispose encore d’un potentiel de développement important. Mais le retournement financier enregistré par PlaYce en 2024 rappelle que la croissance urbaine et la fréquentation ne suffisent pas à garantir la rentabilité des actifs.
Selon la nouvelle étude publiée par StatsAfrica, Abidjan ne compte que quatre à cinq véritables centres commerciaux intégrés. Dans un périmètre élargi, huit formats commerciaux organisés se partagent une demande solvable encore fortement concentrée dans certaines communes de la capitale économique.
PlaYce Marcory, PlaYce Palmeraie, Cap Sud, Abidjan Mall, SOCOCE, Prima Center ou encore Ivoire Trade Center ne répondent toutefois pas aux mêmes logiques. Leur taille, leur clientèle cible, leur mix d’enseignes et leur offre de loisirs diffèrent sensiblement.
Cette diversité révèle un marché encore en phase de structuration, dans lequel aucun modèle ne s’est véritablement imposé à grande échelle.
Une urbanisation qui soutient le potentiel du marché
Les fondamentaux démographiques restent favorables au développement du commerce moderne.
Le taux d’urbanisation de la Côte d’Ivoire atteignait 53,5 % en 2021, contre 42,5 % en 1998. La ville d’Abidjan concentre à elle seule environ 36 % de la population urbaine du pays.
La jeunesse de la population constitue un autre facteur porteur : 75,6 % des habitants ont moins de 35 ans. Cette clientèle jeune et urbaine est particulièrement réceptive aux espaces qui associent commerce, restauration, loisirs et services.
L’extension du Grand Abidjan ouvre également de nouvelles zones de chalandise. Bingerville, Songon et Anyama accueillent une population résidentielle croissante, mais restent encore peu couvertes par les grands formats commerciaux structurés.
Ces dynamiques ne garantissent toutefois pas automatiquement la réussite d’un projet. Le niveau de revenu des ménages, l’accessibilité, la concurrence du commerce traditionnel, les infrastructures routières et le coût du foncier restent déterminants.
PlaYce reste la référence du marché
Développé par CFAO Retail en partenariat avec Carrefour, PlaYce a joué un rôle central dans l’émergence du centre commercial intégré en Côte d’Ivoire.
Le réseau exploite deux sites : PlaYce Marcory, ouvert en 2015, et PlaYce Palmeraie, inauguré en 2017.
Avec environ 20 000 mètres carrés de surface commerciale, 55 enseignes et plus de 5 millions de visiteurs annuels annoncés, PlaYce Marcory reste le principal actif du marché ivoirien en matière de taille et de diversité de l’offre.
Le site combine un hypermarché Carrefour, des boutiques internationales et locales, de la restauration, des services et des activités de loisirs. Ce positionnement de « lieu de vie » a contribué à faire évoluer les habitudes de consommation à Abidjan.
Cette avance historique n’empêche cependant pas le réseau d’être confronté à un environnement plus exigeant.
Un chiffre d’affaires de 6,53 milliards de FCFA en 2024
L’étude de StatsAfrica montre que PlaYce a enregistré un net retournement de ses performances en 2024.
Le chiffre d’affaires du réseau s’est établi à 6,53 milliards de FCFA, en recul de 6,1 % par rapport à 2023. Cette évolution marque une rupture après le redressement observé un an plus tôt.
La dégradation ne concerne pas uniquement les ventes. Les principaux indicateurs de rentabilité ont également reculé, et le réseau a basculé en perte d’exploitation et en perte nette.
Ce retournement constitue un signal important pour l’ensemble du secteur. Il montre que la présence d’enseignes internationales, la notoriété d’un centre et un niveau élevé de fréquentation ne suffisent pas toujours à assurer la rentabilité.
Le modèle du centre commercial intégré reste fortement capitalistique. Les investissements immobiliers, les amortissements, la sécurité, l’énergie, la maintenance et le financement représentent des charges structurelles importantes.
Une dette en forte progression
La trajectoire financière de PlaYce soulève également la question du financement de l’expansion.
Entre 2023 et 2024, les dettes financières du réseau ont augmenté de plus de 64 %. Dans le même temps, les frais financiers ont progressé de plus de 20 %.
Cette hausse montre que le coût du capital devient un enjeu aussi important que la performance commerciale.
Pour un centre commercial, la rentabilité dépend en effet de plusieurs variables : le taux d’occupation, le niveau des loyers, la performance des enseignes, les revenus générés par mètre carré, les charges d’exploitation et le poids de la dette.
L’analyse détaillée des comptes de PlaYce met en évidence les tensions qui apparaissent lorsque plusieurs de ces indicateurs se dégradent simultanément.
Vers des formats plus adaptés aux usages locaux
Le potentiel du marché ivoirien reste néanmoins important.
Plusieurs communes du Grand Abidjan demeurent sous-équipées, tandis que des villes comme Bouaké, San Pedro ou Yamoussoukro pourraient accueillir, à terme, des espaces commerciaux mieux structurés.
Mais les futurs projets ne pourront probablement pas se limiter à reproduire le modèle des grands centres existants.
Des formats intermédiaires, compris entre 8 000 et 15 000 mètres carrés, pourraient être mieux adaptés à certaines zones de chalandise. Ils permettraient d’associer une enseigne alimentaire, des services, de la restauration, des commerces locaux et quelques activités de loisirs, tout en limitant le niveau d’investissement initial.
La composition du portefeuille d’enseignes sera également déterminante. Les marques internationales renforcent l’attractivité d’un centre, mais elles doivent être associées à des enseignes locales capables de proposer des niveaux de prix adaptés au marché.
L’expérience client devient un facteur de rentabilité
Les centres commerciaux ne peuvent plus être conçus comme de simples regroupements de boutiques.
La restauration, les loisirs, les animations, les services familiaux et les événements temporaires jouent désormais un rôle central dans la fréquentation et le temps passé sur place.
La digitalisation constitue un autre levier encore peu exploité. Les programmes de fidélité connectés, l’analyse des flux et la communication personnalisée peuvent aider les gestionnaires à mieux connaître leurs visiteurs et à améliorer la performance des enseignes.
Pour les opérateurs, l’enjeu est désormais de transformer les flux de visiteurs en revenus durables, sans augmenter excessivement les coûts d’exploitation ou l’endettement.
Un marché ouvert, mais plus sélectif
Le marché ivoirien des centres commerciaux n’est pas arrivé à saturation. Il entre plutôt dans une phase de sélection et de professionnalisation.
Les opportunités restent importantes pour les promoteurs, les enseignes, les banques et les investisseurs. Mais la réussite des futurs projets dépendra de leur capacité à répondre à plusieurs questions : quelles localisations présentent le meilleur potentiel ? Quel format privilégier selon le niveau de revenu des ménages ? Quel équilibre trouver entre enseignes locales et internationales ? Et quel niveau d’endettement peut être soutenu par les revenus du centre ?
L’étude 2026 de StatsAfrica apporte une analyse détaillée de ces enjeux. Elle présente la cartographie du marché abidjanais, le positionnement des principaux acteurs, l’évolution des performances financières de PlaYce entre 2022 et 2024, les facteurs de rentabilité du modèle et les scénarios de développement à l’horizon 2030.
L’étude « Centres commerciaux modernes en Côte d’Ivoire – Le cas PlaYce : leader sous tension face à un marché en structuration » est disponible auprès de StatsAfrica.
Elle s’adresse aux investisseurs, promoteurs immobiliers, enseignes, banques, cabinets de conseil et entreprises souhaitant évaluer les opportunités et les risques du commerce moderne en Côte d’Ivoire.
